Clase activos: Bienes Raices Vs Bolsa

Si estás dudando entre invertir en la bolsa de valores (especialmente a través de fondos indexados) o en bienes raíces, no eres la única. Esta decisión financiera es fundamental y merece un análisis detallado de ambas opciones.

Como punto de partida, es interesante observar que, culturalmente, la inversión inmobiliaria suele generar más interés y curiosidad que la inversión en bolsa. Quizás por la tangibilidad de los inmuebles, por nuestra cultura de propiedad o por la influencia de programas de televisión que han hecho más "glamurosa" la inversión en propiedades. Vamos a examinar las ventajas, desventajas y consideraciones clave de cada alternativa para que puedas decidir cuál se alinea mejor con tus objetivos financieros.

Rentabilidad: ¿Cuál ofrece mejores retornos?

La bolsa de valores históricamente ha proporcionado un rendimiento anual promedio del 10,5%, aunque con variaciones significativas según el año. El S&P 500, por ejemplo, ha tenido un rendimiento anualizado del 17% en los últimos 10 años sin contar dividendos, y a largo plazo ha mantenido un rendimiento promedio anual entre el 7% y 11%.

Si nos enfocamos en fondos indexados internacionales como el MSCI World, el retorno histórico entre 1978 y 2022 ha sido del 10,68% de media anual compuesta antes de la inflación. Incluso después de ajustar por inflación, la rentabilidad sigue siendo impresionante, rondando el 8% anual.

Por su parte, los bienes raíces a nivel mundial han mostrado una apreciación media histórica del 4,3% anual, aunque con variaciones significativas por ubicación. A esto hay que sumarle el flujo de efectivo mensual que generan a través de alquileres.

Si analizamos períodos específicos:

• Entre 2013 y 2023, el S&P 500 obtuvo un rendimiento total del 155%
• En el mismo período, el índice Vanguard Real Estate tuvo un rendimiento del 37%
• Un caso real: un inversor compró una vivienda en 2015 por 120.000€ + 8.400€ de gastos y la vendió en 2022 por 190.000€, obteniendo una rentabilidad total del 107% incluyendo los ingresos por alquiler, mientras que el S&P 500 dio un 91% en el mismo periodo

En cuanto a los rendimientos por alquiler (cash flow):

• En Estados Unidos, oscilan generalmente entre el 4% y 9% anual según la ubicación y tipo de propiedad
• En países como Colombia, el rendimiento promedio por alquiler se estima entre el 4% y 7% anual
• Siendo realistas, el cash flow neto (después de todos los gastos) suele situarse en torno al 1,5-2% del valor de la propiedad

Estos ingresos por alquiler añaden una capa adicional de rentabilidad que debe considerarse al comparar ambas opciones de inversión, aunque la bolsa sigue ofreciendo retornos mayores a largo plazo.

Liquidez: Cuando necesitas tu dinero

La bolsa ofrece una liquidez casi inmediata. Si necesitas recuperar tu inversión, puedes vender tus acciones y tener el dinero disponible en tu cuenta bancaria en aproximadamente 24 horas. Además, puedes vender parcialmente tus posiciones, manteniendo el resto invertido.

Los bienes raíces presentan un desafío de liquidez significativo. Vender una propiedad puede tomar varios meses, y si necesitas hacerlo con urgencia, probablemente tendrás que aceptar un precio inferior al valor de mercado. Esto puede representar pérdidas de entre 10% y 15% del valor real.

Pasividad: ¿Cuánto tiempo debes dedicar?

Al invertir en bolsa, la gestión puede ser completamente pasiva, especialmente si optas por fondos indexados como el S&P 500 o MSCI World. Las empresas trabajan para generar beneficios sin que tengas que involucrarte en su operación diaria.

No necesitas buscar oportunidades, negociar, ni gestionar nada en el día a día. Una inversión mensual automática en un fondo indexado puede requerir tan solo 1-2 horas al mes (o incluso menos) de tu atención para revisar y ajustar tu estrategia.

Los bienes raíces requieren significativamente mayor dedicación. Incluso con una propiedad en alquiler tradicional, deberás gestionar:

• Encontrar la oportunidad y negociar la compra
• Búsqueda y selección de inquilinos
• Mantenimiento y reparaciones
• Trámites legales y administrativos
• Pago de impuestos específicos
• Atención a problemas de los inquilinos o la comunidad

La opción de Airbnb o alquiler por habitaciones puede aumentar la rentabilidad, pero reduce aún más la pasividad de tu inversión, ya que deberás dedicar tiempo a publicar anuncios, mostrar la propiedad, responder mensajes, gestionar entradas y salidas, limpieza, etc.

Si bien es posible tercerizar estas tareas contratando una agencia o gestor, esto disminuirá tu rentabilidad global, creando una disyuntiva entre pasividad y rendimiento que no existe en la inversión en bolsa.

Diversificación: No pongas todos los huevos en la misma canasta

La bolsa te permite diversificar con facilidad. Con $100,000 puedes invertir en cientos o miles de empresas a través de ETFs o fondos indexados, reduciendo considerablemente el riesgo.

Los fondos indexados internacionales, como el MSCI World, te permiten invertir en más de 20-30 países simultáneamente. Por ejemplo:

• 67% en Estados Unidos
• 6% en Japón
• 5% en Reino Unido
• 4% en Suiza
• Y muchos otros mercados desarrollados

Además de diversificación geográfica, obtienes exposición a diferentes sectores como tecnología, salud, energía, bienes de consumo, y materiales, beneficiándote del crecimiento global de la economía.

En contraste, la misma cantidad en bienes raíces probablemente te permitirá adquirir una sola propiedad, concentrando todo tu capital en un único activo, con limitación geográfica y expuesto a riesgos específicos de esa ubicación. Si la zona donde inviertes sufre un declive económico o problemas específicos (como cierre de fábricas o deterioro del vecindario), tu inversión podría verse seriamente afectada.

Volatilidad y estabilidad

Las acciones presentan mayor volatilidad a corto plazo, con fluctuaciones que pueden ser emocionalmente difíciles de manejar para algunas inversoras. Los mercados pueden caer un 20%, 30% o incluso 50% en períodos de crisis, aunque históricamente siempre se han recuperado.

Esta volatilidad, sumada a la alta liquidez, puede convertirse en una desventaja. Un curioso estudio de la gestora Fidelity reveló que los clientes con mejor rentabilidad fueron... los fallecidos, pues nunca vendieron en pánico durante las caídas del mercado.

Los bienes raíces ofrecen mayor estabilidad percibida debido a su tangibilidad. Cuando posees una propiedad física, es más fácil mantener la calma durante las crisis porque, como muchos propietarios piensan, "todo el mundo necesita un techo para vivir".

Los ingresos por alquiler también suelen mantenerse relativamente constantes, proporcionando estabilidad al flujo de caja. Sin embargo, esto no significa que los bienes raíces estén exentos de riesgos: muchas regiones en España, por ejemplo, aún no han recuperado los precios máximos alcanzados en 2007-2008.

Barreras de entrada y escalabilidad

La tecnología ha simplificado enormemente el acceso al mercado de valores. A través de cualquier broker online, puedes comenzar con cantidades tan pequeñas como 10€ al mes e incluso comprar fracciones de acciones o ETFs. Además, existen cuentas demo que te permiten practicar sin arriesgar tu capital.

Los ETFs y fondos de inversión te permiten acceder a carteras diversificadas con una sola inversión, lo que hace que el proceso sea mucho más sencillo para principiantes. Además, necesitas los mismos conocimientos para invertir 10€ que 10 millones y el tiempo de gestión es prácticamente el mismo.

Por otro lado, los bienes raíces presentan barreras de entrada significativas:

• Requieren una inversión inicial sustancial: para un piso de 200.000€, necesitarías ahorrar entre 35.000€ y 45.000€ para la entrada (20%) y gastos (5-10%)
• Suponen un coste de oportunidad importante: mientras ahorras esta cantidad (que puede llevar varios años), tu dinero pierde valor por la inflación
• Los bancos suelen exigir un porcentaje considerable como pago inicial y limitan tu endeudamiento al 30-40% de tus ingresos mensuales
• Demandan mayor involucramiento en la búsqueda, compra, gestión de inquilinos y mantenimiento
• Son poco escalables debido a los límites de endeudamiento que los bancos establecen

Esta diferencia en accesibilidad hace que la bolsa sea una opción más viable para inversoras que están comenzando su camino financiero o cuentan con capital limitado.

Una estrategia inteligente que algunos inversores utilizan es comenzar con fondos indexados y, cuando han acumulado un patrimonio significativo, utilizar parte de esas participaciones como garantía para obtener financiación al 100% de una propiedad, combinando así lo mejor de ambos mundos.

Fiscalidad: Un factor crítico

La fiscalidad juega un papel decisivo en la rentabilidad real de cualquier inversión:

Bienes raíces:

• Pagas impuestos en tres momentos: al comprar (7-10% del valor), al percibir ingresos por alquiler, y al vender
• El pago de impuestos mensuales sobre los alquileres interrumpe significativamente el interés compuesto
• Deducción de intereses hipotecarios (con limitaciones)
• Depreciación de la propiedad (en algunos países)
• Posibles exenciones en ganancias de capital

Bolsa de valores (fondos indexados):

• Solo pagas impuestos al vender tus participaciones, sobre las ganancias obtenidas
• Mientras no vendas, tu capital se revaloriza sin interrupciones fiscales, maximizando el efecto del interés compuesto
• Ventajas en cuentas de jubilación
• Tasas preferenciales para inversiones a largo plazo
• Posibilidad de planificación fiscal internacional (en algunos casos)

Esta diferencia fiscal es más importante de lo que parece a primera vista, ya que la acumulación continua sin "fugas fiscales" potencia significativamente el crecimiento de tu capital a largo plazo.

Desafíos y riesgos ocultos en bienes raíces

Es importante considerar los desafíos específicos y riesgos no siempre evidentes del mercado inmobiliario:

• Regulaciones cada vez más restrictivas para propietarios
• Limitaciones en los aumentos de alquiler (en algunos países limitados al 2% anual independientemente de la inflación)
• Dificultades con inquilinos morosos o problemas de ocupación
• Contratos de larga duración que pueden limitar tu flexibilidad
• Imponderables difíciles de prever: problemas con vecinos, derramas inesperadas, cambios en el entorno
• Rentabilidad decreciente con el tiempo: cuanto menos hipoteca tienes pendiente, menor es la rentabilidad sobre tu capital invertido, creando un coste de oportunidad
• Dispersión geográfica en los rendimientos: mientras algunas zonas alcanzan máximos históricos, otras siguen con precios de hace 16 años
• Dependencia económica local: si la economía de la zona depende de pocas empresas o sectores, cualquier cierre o crisis sectorial puede impactar severamente tu inversión

¿Cuál es la mejor opción para ti?

La respuesta no es blanco o negro, sino que depende de diversos factores personales y de tu etapa financiera:

• Tu capital disponible: Si cuentas con recursos limitados, la bolsa te permite comenzar de inmediato con pequeñas cantidades.
• Tu tolerancia al riesgo: Si prefieres estabilidad percibida y tangibilidad, los bienes raíces pueden sentirse más seguros, aunque con menor potencial de crecimiento.
• Tu horizonte temporal: Para objetivos a largo plazo, ambas opciones pueden ser válidas.
• Tu disposición a gestionar activamente: Si buscas inversiones que requieran mínima atención, la bolsa ofrece más pasividad.
• Tus conocimientos y experiencia: Considera invertir en lo que mejor entiendes, siguiendo el principio del "círculo de competencia" que utiliza Warren Buffett.
• Tu interés en diversificación: El mix ideal podría incluir ambos tipos de inversión en tu portafolio global.
• Tu etapa financiera: Quizás lo más inteligente sea comenzar con fondos indexados mientras acumulas capital, y posteriormente diversificar hacia bienes raíces cuando tu patrimonio sea más sustancial.

Una estrategia inteligente puede ser secuencial: comenzar invirtiendo en fondos indexados para construir un patrimonio inicial, y posteriormente utilizar parte de ese capital (o usarlo como garantía) para adquirir propiedades. De esta manera, aprovechas la accesibilidad y simplicidad de la bolsa en tus primeras etapas, y la tangibilidad y el apalancamiento de los bienes raíces cuando tu situación financiera es más sólida.

Es importante destacar que si decides especializarte profesionalmente en el sector inmobiliario, dedicándole tiempo y esfuerzo, los bienes raíces pueden ofrecer rentabilidades extraordinarias. El mercado inmobiliario suele ser menos sofisticado que el bursátil, creando oportunidades para inversores expertos que conocen bien su zona y pueden encontrar propiedades por debajo del valor de mercado.

Una alternativa interesante: REITs

Una opción que combina aspectos de ambos mundos son los REITs (Real Estate Investment Trusts), empresas que cotizan en bolsa dedicadas a la inversión inmobiliaria. Estos instrumentos son tan atractivos que incluso Warren Buffett, conocido por su preferencia por las acciones, invierte en REITs en lugar de bienes raíces directos.

Los REITs te permiten:

• Invertir en propiedades con montos más accesibles
• Mantener la liquidez característica de las acciones
• Diversificar en diferentes tipos de propiedades y ubicaciones
• Recibir ingresos regulares a través de dividendos
• Gestionar tu inversión de forma más pasiva, sin tener que lidiar con inquilinos o mantenimiento

Buffett, cuyo rendimiento promedio ajustado a la inflación ha sido del 12,4% anual desde 1977, prefiere este enfoque porque se alinea con su filosofía de inversión: mantener las inversiones dentro de su "círculo de competencia", buscar opciones con gestión pasiva y aprovechar la liquidez del mercado de valores.

Conclusión

No existe una respuesta única sobre cuál inversión es mejor. Aunque la bolsa de valores ha demostrado históricamente una mayor rentabilidad promedio y ofrece ventajas significativas en términos de accesibilidad y liquidez, los bienes raíces siguen siendo atractivos por su tangibilidad y flujo de ingresos constante.

Muchas inversoras exitosas, como sugieren diversos expertos financieros, optan por incluir ambas opciones en su portafolio para lograr una diversificación más completa. Una estrategia equilibrada podría aprovechar la apreciación y liquidez de la bolsa junto con la estabilidad y flujo de efectivo de los bienes raíces.

Para quienes buscan lo mejor de ambos mundos, los REITs representan una alternativa interesante que combina características de las dos opciones, permitiéndote participar en el mercado inmobiliario con la accesibilidad y liquidez propias del mercado de valores.

Lo fundamental es que evalúes tu situación personal, tus objetivos financieros y tu disponibilidad de tiempo antes de tomar una decisión. La inversión más rentable será aquella que se ajuste mejor a tus necesidades específicas y te permita dormir tranquila por las noches.

Recuerda que, independientemente del camino que elijas, la educación financiera continua y el asesoramiento profesional serán tus mejores aliados para maximizar tus resultados a largo plazo.